Estimation gratuite de mon appartement à Montpellier avec Méthode analogique


Comment faire une estimation gratuite de mon appartement à Montpellier (34) en utilisant le processus de la méthode analogique pour déterminer la valeur de votre bien immobilier dans la 3éme ville la plus attractive de France. La conclusion d'une vente immobilière dans l’hérault est un processus exigeant et se compose de nombreuses étapes. Où commencer ? L'une des premières étapes est sans aucun doute celle de l’évaluation immobilière. De quoi s'agit-il ? Et surtout, comment évaluer correctement un bien ? Voyons tous les critères fondamentaux, en rappelant que, pour une évaluation correcte et compétente, il est toujours préférable d’utiliser une méthode bien précise.
 

I- Les critères fondamentaux pour évaluer une maison par analogie

Tout d'abord, il convient de noter que ces critères communément appelés critères d'évaluation d'un bien sont définis, plus précisément, par des coefficients de mérite. Multipliés par le prix au mètre carré et par la surface commerciale, ils donnent la valeur vénale d'un bien.
 

A l'aide d'une formule mathématique :

Valeur vénale du bien = Surface commerciale X Prix au mètre carré X Coefficients de mérite.
Dans cette formule, la zone commerciale est le paramètre de marché objectif à suivre pour les évaluations immobilières, tandis que les prix au mètre carré se réfèrent aux valeurs.
Le marché immobilier Montpelliérains, au fil du temps, est soumis à des fluctuations déterminées par des facteurs intrinsèques des unités, tels que le type, l'utilisation prévue, la superficie et, en général, leurs qualités distinctives. Pour cette raison, le calcul le plus complexe concerne les coefficients de mérite internes. Ce ne sont rien de plus que des augmentations ou des diminutions de la valeur marchande de la propriété en fonction de ses principales caractéristiques : pour donner un exemple concret, un penthouse dans le centre de Montpellier, avec une vue prestigieuse et des systèmes modernes, aura probablement une valeur plus élevée qu’une maison située dans les abords de la périphérie Montpelliéraine. Mais voyons en détail quels sont les coefficients de mérite qui affectent l'évaluation des propriétés.
 

II-Comment faire une estimation immobilière par analogie en utilisant la valeur marchande ?

Dans les évaluations immobilières, la valeur vénale, telle qu'identifiée dans la réglementation de référence en vigueur pour les évaluations immobilières, est le critère indispensable pour réaliser une estimation immobilière. La valeur vénale est utilisée par les experts pour identifier une valeur de référence dans laquelle insérer le bien à estimer. Pour faire une estimation du bien, il faut toujours se référer aux valeurs vénales relevées par l’Observatoire du Marché de l'Immobilier (OMI) qui se réfère à l'agence des revenus d'évaluation foncière. Cet organisme a pour tâche de s'occuper de la collecte et du traitement des informations techniques et économiques concernant les valeurs des propriétés dans les différentes régions, pour le marché de la vente et de l'achat, pour le marché de la location et les taux des rentes. A travers la base de données de l'Observatoire du Marché Immobilier, vous pouvez utiliser les valeurs de référence et les informations relatives au marché immobilier, afin de pouvoir faire une estimation correcte de votre bien sur la commune de Montpellier. Ces informations constituent un outil indispensable pour les experts et les opérateurs du marché, mais aussi pour les universitaires et les chercheurs du secteur immobilier, ainsi que pour le citoyen individuel, qui peut se faire une idée de la tendance du marché, en esquissant une évaluation très élémentaire. Par exemple souvent repris, le quartier de l’écusson est souvent déterminé comme étant le plus beau quartier de Montpellier, tandis que le quartier des cévennes reste le quartier avec toujours la même insécurité, il en va donc d’un prix au m2 impacté à la baisse.
 
 

III-Comment faire une estimation immobilière : le guide complet

Tenir compte de la crise

Lorsque l'on se retrouve à devoir vendre un bien immobilier, il n'est jamais facile d’établir le juste prix de vente. Compte tenu également de la récente crise économique qui a frappé la France et Montpellier, causée par la nouvelle pandémie de coronavirus, le marché immobilier est devenu plus complexe et difficile à comprendre. En fait, la crise a conduit de nombreuses familles et entreprises à l'effondrement économique, notamment pour les créances irrécouvrables, ou les montants dus qui n'ont pas été payés par le débiteur. De nombreuses entreprises ont conclu des accords avec d'autres entreprises, mais en période de crise, les marchandises n'ont pas été payées, et le marché de l’immobilier étant pourtant une valeur refuge, n’a pas échappé à cet incident de parcourt que personne ne pouvez prédire.
 

Un scénario dans lequel l’immobilier n’échappe pas

Tout cela a donc changé également le scénario du secteur de la construction et de l'immobilier Montpelliérains, bouleversant le concept d'évaluation immobilière. En réalisant une estimation immobilière, à ce jour, en effet, ce discours ne peut être ignoré, restant ancré aux schémas qui étaient utilisés avant le Covid-19. La crise actuelle doit également être évaluée et comment elle a influencé et affecte encore la valeur des biens immobiliers. De nouvelle résidence "Modern Art" à Montpellier quartier des Beaux-Arts voient le jour dans un marché qui est re dynamisé avec l’après COVID.
 

Estimer dans le contexte historico économique

Pour répondre aux nouveaux besoins du marché immobilier, il est donc nécessaire d'utiliser une autre méthode pour faire une estimation immobilière cohérente avec le contexte historico-économique que connaît la région de Montpellier et ses alentours. Pour cette raison, dans ce guide, nous traiterons du sujet des évaluations immobilières en garantie des créances irrécouvrables. En revanche, ce sont les normes européennes récentes qui l'imposent en matière d'évaluations immobilière.
 
 

III- Qui peut vous aider dans l’évaluation d’un bien

 
En règle générale, dans cette situation, une personne a plusieurs options :
 

1°Contactez un expert professionnel

Parmi les avantages obtenir une évaluation assez précise et un rapport officiel signé par l'expert. L'avantage est que l'expert utilise le plus souvent des prix d'offre publiquement disponibles sur des sites Web immobiliers, des données sur les prix réels de la ville de Montpellier et ses différents quartiers, (généralement, ils diffèrent par le montant de la négociation). De plus, à savoir, si vous souhaitez passer par un service payant avec un EXPERT IMMOBILIER AGREER, le coût de l’expertise peut varier entre 1500 et 3000€. Le plus souvent, les services d'un EXPERT IMMOBILIER sont commandés par des acheteurs qui achètent un appartement ou un studio sur hypothèque (puisque l'avis indépendant d'un évaluateur est généralement une exigence bancaire lors de l'octroi d'un prêt), il sera plus pérenne d’avoir recourt à un expert agréer qui établira un rapport d’expertise valable pour l’administration fiscale.
 

2° Contactez un agent immobilier

Le principal avantage est que les agents immobiliers disposent d'informations sur les montants réels des transactions immobilières vécues sur le marché. Par conséquent, la précision de leur évaluation peut être encore plus élevée que celle des experts professionnels agréer. Mais ce sont des parties intéressées, car elles cherchent généralement à vous vendre leurs services d'assistance aux transactions (le service d'évaluation lui-même est généralement gratuit). Certains d'entre eux essaieront de gonfler le prix de l'appartement pour que votre choix tombe sur leur agence, puis (lorsque les ventes "ne vont pas") proposent de baisser le prix afin de conclure l'affaire plus rapidement et d'obtenir leur commission. Cette option « d’agent immobilier » est généralement choisie lors de la vente d'un bien immobilier. Il en conviendra de prendre une agence de quartier qui est bien renseignés sur les prix de son secteur, c’est généralement la personne de confiance qui connait tous les acteurs locaux de son quartier, c’est généralement « le pro de l’immo de son quartier »
 

3° Utilisation du service d'évaluation en ligne.

Cette option est la plus rapide, gratuite, ne nécessite pas l'intervention d'un tiers et des connaissances particulières. En entrant les principaux paramètres de votre appartement, vous pouvez déterminer avec précision sa valeur. C'est une méthode assez efficace dans les grandes villes avec un marché immobilier actif, où une grande base de données d'analogues vous permet de déterminer le coût d'un appartement ou d’une maison avec une grande précision. La méthode est généralement utilisée comme première étape dans l'évaluation des biens pour avoir une première approche. De plus, il convient à ceux qui envisagent simplement de connaître la valeur approximative de leur propriété.
 

4°Auto-évaluation basée sur les données des plus grands sites immobiliers

C'est le moyen le plus populaire dans la pratique lors de la vente d'un bien immobilier, le plus compréhensible et le plus évident. Cependant, le résultat peut ne pas être entièrement correct si la méthodologie d'évaluation de l'appartement n'est pas suivie. Quelle que soit la personne qui procède à l'expertise, la méthodologie de calcul sera la même (seul un agent immobilier peut refuser d'utiliser un ajustement marchand s'il dispose de données sur les prix de vente réels). Ensuite, nous parlerons en détail de cette technique, elle est assez simple et peut être facilement répétée à la maison.
 

IV-Un peu de théorie : comment sont évalués les appartements sur le marché immobilier ?

Dans la théorie de l'évaluation des biens immobiliers et mobiliers, ainsi que de la valeur des entreprises, il existe trois méthodes principales comparative, rentable et coûteuse. 
Ensuite, la méthode comparative consiste à déterminer la valeur en fonction des prix d’appartements similaires, en procédant à de petits ajustements pour tenir compte des différences entre les objets.  Enfin, La méthode de revenu du prix est définie comme la somme des revenus futurs de l'objet (par rapport au marché immobilier, le prix d'un appartement est la somme de tous les revenus qui peuvent être tirés de la location de cet appartement dans le futur). Pour terminer, la méthode du coût produit du montant des dépenses nécessaires aujourd'hui pour la construction d'un objet similaire (par exemple, le prix d'une maison de campagne peut être déterminé en fonction du montant des coûts de construction).
 

V- La méthode par analogie est presque toujours utilisée pour évaluer les appartements.

Cette méthode est considérée comme la plus précise de toutes les autres méthodes, car elle est basée sur les prix réels qui se sont développés sur le marché et les différents quartiers de la commune Montpelliéraine. Elle exige qu'il y ait un marché actif pour les propriétés ou appartements à évaluer et que les biens eux-mêmes soient similaires. Pour le marché des appartements résidentiels, ces conditions sont généralement remplies. Les méthodes des revenus et des coûts sont généralement utilisées pour évaluer des objets plutôt uniques (par exemple, des entreprises), lorsque l'utilisation de la méthode comparative est impossible en raison du manque d'analogues proches (ou de transactions avec eux). Ainsi, en substance, le prix d'un appartement est le prix moyen (ou moyen pondéré) d'objets similaires. Dans le même temps, les prix des objets analogues sont préalablement ajustés en tenant compte de leurs différences par rapport à l'appartement vendu.
Ainsi, l'ensemble du processus d'évaluation peut être divisé en trois étapes : rechercher des analogues, ajuster leur valeur et calculer le coût ajusté moyen (qui est transféré à l'appartement évalué). Dans les grandes villes, dans les zones avec des immeubles de grande hauteur actifs, la recherche d'analogues n'est généralement pas difficile.

Quels facteurs influencent le prix de l'immobilier ?

Les caractéristiques et la localisation

L'emplacement en tant que facteur d'influence, c’est le point le plus important qui est déterminé par l'infrastructure et les développements à long terme dans la région. L'immobilier dans les petites villes et dans l'agglomération peu développée des grandes villes a une valeur qui est par ex. T. jusqu'à 40 à 60 % en dessous de la valeur de propriétés comparables dans un emplacement central. Il existe également d'autres critères importants qui influencent la valeur marchande, notamment le plan d'étage et la disposition de la propriété, l'année de construction, le mobilier, l'état, la taille du bâtiment et de la propriété et l'efficacité énergétique. La méthode analogique compte au total environ 70 critères qui sont pris en compte dans l'analyse. Une comparaison détaillée basée sur cette multitude de facteurs permet d'arriver à une valeur marchande réaliste.
 

Les frais de rénovations

Les évaluateurs disposent d'un certain pouvoir discrétionnaire lors de l'évaluation des majorations et des déductions. Des déductions surviennent, par exemple, s'il y a un arriéré de rénovation. Les coûts prévus pour les réparations et les rénovations font baisser la valeur. Des travaux préservant la valeur du bien sont donc utiles pour obtenir un prix optimal.              
 

La cote énergétique du DPE

La cote énergétique et la classe d'efficacité énergétique du bien ont également un impact direct sur le prix du bien. La valeur peut être augmentée à nouveau pour les mesures qui augmentent la valeur et augmentent l'efficacité énergétique, telles que la modernisation du chauffage et l'amélioration de l'isolation.

Pourquoi évaluer le coût d'un appartement à Montpellier et qui peut vous aider ?

Le plus souvent, la nécessité d'une expertise de l'appartement se fait sentir avant sa vente. Dans ce cas, deux prix sont généralement déterminés. Le prix qu'ils vont indiquer dans l'annonce et le prix minimum auquel ils sont réellement prêts à vendre (la différence est un sujet de négociation). De plus, de nombreux propriétaires veulent souvent savoir combien vaut aujourd'hui leur propriété et combien, en théorie, ils peuvent en tirer. Enfin, face à l'évolution de la législation fiscale, la détermination de la valeur vénale d'un appartement est nécessaire afin d'éviter le trop-perçu de taxe foncière.

Quel prix fixer pour un appartement lors de sa vente ?

Si le prix est trop élevé, la probabilité de sa vente diminuera et le temps d'exposition augmentera considérablement et, au final, le prix devra encore être réduit. Si le prix est trop bas, vous recevrez moins d'argent, c'est-à-dire que vous subirez des pertes directes. L'article décrira une technique d'évaluation simple que vous pouvez facilement utiliser pour votre appartement.

Quel sont les quartiers les moins chers de Montpellier ?

Des quartiers les moins chers au plus cher, découvrez le palmarès des prix par quartiers à Montpellier au M². Cependant il faudra également prendre en compte l’adresse exacte afin d’affiner la valeur du prix avec un pro de l’immo.
 
1/ Les Hautes de Massane         
1 353 €/m²
 
2/ Mosson
1 563 €/m²
 
3/ Saint Martin
2 540 €/m²
 
4/ Lemasson
2 550 €/m²
 
5/ Alco 
2 580 €/m²
 
6/ La Martelle  
2 900 €/m²
 
7/ Les Cévennes
3 000 €/m²
 
8/ Estanove
3 050 €/m²
 
9/ Pas du Loup
3 200 €/m²
 
10/ Beaux-Arts
4 350 €/m²
 
11/ Croix d'Argent         
3 499 €/m²
 
12/ Hôpitaux-Facultés
3 500 €/m²
 
13/ Gambetta  
3 700 €/m²
 
14/ Gares
3 700 €/m²
 
15/ Aiguerelles
3 800 €/m²
 
16/ Antigone    
3 805 €/m²
 
17/ Boutonnet
3 950 €/m²
 
18/ Centre Historique   
4 000 €/m²
 
19/ Aiguelongue             
4 200 €/m²
 
20/ Port Marianne         
4 300 €/m²